【收藏贴】20种方法帮助房产增值

为了通过自己一步步努力，最终成就那套梦想中的房子。作为普通业主，必须要知道如何使现在住的房产价值最大化。这意味着，您不能只考虑阁楼改造或重装厨房这种增强美观的途径，还需考虑一些基本的结构维修。

针对如何使房产增值，本期《英国房产与投资周报》总结了20个需要需要注意的方面，供各位业主参考。

 1 

修理结构上的问题

在您开始考虑外观上的改进和修理，例如新浴室，厨房，地板和内部再装修之前，确保你已经修理好了所有主要的结构上问题。对潜在买家来说，外观上的改进可以掩盖相关结构问题，但骗不了估价师，而且还会影响销售。

结构上的问题包括：

1.    下陷或漏水的屋顶

2.    潮湿

3.    墙壁的结构性裂缝

4.    弯曲的墙

5.    腐烂的房屋横梁

6.    虫灾

7.    不稳定的烟囱

8.    倒塌的地板

这些问题都是可以被修复的，不过需要付出一些代价。在翻新中，要修复这些问题的成本可能十分昂贵，但是对于房屋增值来说，却是必不可少的。

如果你无法区分哪些是结构性问题，哪些是外观问题，可以咨询承建方，测量师或结构工程师。

由于这问题在处理起来具有很强的破坏性，因此在整个工程的早期阶就发现问题是十分必要的，尤其是搬入新家前。

 2 

增加中央供暖系统

通过增加或更新中央供暖系统为房屋带来的增值将远超过它们的开支。中央供暖系统会被很多买家和抵押贷款评估人作为必要的考虑因素。为一套3居室的维多利亚式或爱德华式房产增加一个中央供暖系统，其成本约为3000英镑到4000英镑。

更新供暖系统需要综合考虑整个房间的能耗，主要涉及以下三个方面：

1.    密封门窗周围任何透风的地方（但不是空心砖）

2.    更换双层玻璃

3.    给阁楼增加绝缘材料

如果现有锅炉还在正常运转，并且能充分提供房屋所需要的热能，应尽量利用现有设备。如果锅炉有足够的容量，您可以添加新的散热器和可加热毛巾架，或增加地板采暖。

 3 

更新服务

更新线路和水管道是一个具有破坏性的工作，需要提升地板并破坏石膏墙,因此，在做任何外观改进之前，精确的找到需要更新的部分是非常必要的。

电力

如果房子很多年都没有重装电线，那么它可能需要更新电力。如果有旧的保险丝盒，通过查看电表是可以判断的，你可能需要为房产重装路线，并为了安全起见安装一个带有RCD（剩余电路装备）的新设备。

增加额外的插座也将为您的房屋增值。在一些情况下，选择一些看起来具有吸引力的插座和开关也是有必要的。如果需要重新布置路线，正好可以利用这个机会来更新照明设备并为浴室增加排风扇。

管道

旧管道很容易堵塞，导致冷热流动性差，严重的情况可能会引起管道的爆裂。考虑加压管道系统，因为它省去水箱从而腾出空间，并确保冷和热都保持在所需要稳定压力。

如果有空间放置水箱，那么您仍有机会用早已储存好的热水快速地洗个澡。如果没有，可以考虑组合锅炉，用满足使用热水的需求。对此，需确保您选择一款流量良好的锅炉。想要享受一个舒服的淋浴，至少需保证10升水/分钟的流量。

 4 

修复所有表面缺陷

一些小的问题不会直接影响房屋的价值。但是，当这些问题累积起来时就会影响房屋最优售价。以下几个典型问题可能会导致买家就此放弃，但其实这些小问题完全可以动过DIY进行修复。

• 油漆剥落

• 吱吱作响或不灵活的门窗

• 无法使用的门锁

• 厨房或浴室中发霉的密封条

• 滴水的水龙头

• 松散的瓷砖

• 下水道气味

• 残破或损坏的窗户

• 吱吱作响的地板和楼梯

• 裂开的天花板和墙壁上的泥灰

• 翘起的地板

 5 

更换窗户

全新的双层PVCu窗户也可为房产带来可观的增值。尽管风格单一，但是在低端房产市场中大多数买家都认为这是必须具备的。PVCu窗户的优势在于不太需要维护，节能高效，且非常安全。

然而，对于一些高端房产，美观则变得更加重要。一些仍保留着原有年代窗户的房产会为保证其完整且正常运转而投保。

如果需要更换窗户,除非房屋位于保护区或属于保护建筑，否则应尽量满足现在的建筑规范，将其更换成双层玻璃窗。对于大多数保护建筑，塑料窗是不被English Heritage接受的。

塑料窗户适用于绝大部分建筑的风格。

更换窗户需注意：

·保持平衡

·避免在顶部通风口安装小顶灯，这并不是传统

·注意窗户比例，高度应大于宽度，理想的情况，每扇门式窗或天窗的宽、高比约为1:1.6

 6 

改造现有空间

为房产增加新空间会带来增值，但首先要考虑如何提高现有空间利用率。价值最大化可通过对公共区域比如厨房，餐厅与客厅的改善来实现。为现有的房屋结构绘制一张简单的平面图，通过添加或拆除墙壁实现空间的最佳布局。

考虑如何利用传统的房产内交通空间，如大厅和走廊，往往不再适合现在的家庭的需要。可以考虑将餐厅与厨房组合起来创造一个兼具二者功能的综合区域，或其他的潜在的多功能生活区。

在拆除任何墙面前，需检查地板的拖梁来计算出承重墙在哪。拖梁应始终安置在承重墙上。如果要拆除承重墙，需要用钢制结构来替代，且这部分工作要结构工程师或者建筑测量时来测算。通过增加新立柱墙对现有区域进行划分是相当简单和便宜的，但是记住需进行隔音处理。

 7 

改造阁楼空间

一个典型的阁楼改造成本约为每平米500英镑至600英镑。从房产增值角度考虑，阁楼改造也一个非常好的投资，因为改造增加的居住面积远大于增加楼梯所占用的面积。

首先，检查所有可以在节约成本前提下进行改造的屋顶空间。无论屋顶采用的是什么构造，阁楼改造要有足够的头顶空间。如果在屋顶处看到网状木板，则属于现代化桁架屋顶，其改造成本更高。在这种情况下，你需要一个专业的建筑承包商，并且更仔细的权衡成本与收益。

阁楼的改造一定要遵守最新的建筑规范，这就意味着要为屋顶的结构之间（约100mm厚的聚氨酯），以及桁架下面（约45mm厚的聚氨酯）进行隔热处理，而这会减少头顶空间。建筑规范中还要求设有封闭的逃生途径，这意味着需要在所有居住空间与大厅和楼梯的连接处安装防火门。

阁楼改造并不需要规划许可，然而，如果房产面朝高速公路，那么增加天窗时可能需要规划许可。具体事宜需与规划人员确认。

 8 

增添特色

一处或两处令人难忘的特色会让看房者这对你的房子大为惊叹，从而提高房屋售价。这些特色还将进一步对您未来的房产升级产生影响。

对于一套普通的房产，一个令人惊奇的特色可能是一个木制露天平台，一个现代化的厨房，或一个仍可工作的精美壁炉。对于一套价值较高的房产，值得关注的特色可能是：带有拱形屋顶的主卧；装饰华丽的客厅；或现代化设计的无边框玻璃阳光房。经过深思熟虑和精心设计后，可轻松地增加许多简单地特色元素，而且花费也不多。

 9 

美化厨房

一个有吸引力的、卫生的厨房对于买家和固执测量师来说都是至关重要的。在改造厨房前你要考虑到厨房的基本情况，例如它的结构和位置，以此决定你是要做一个结构性的改变，还是把它重新安排到别的地方。

对许多现有厨房进行适度投资就能令其换发新的活力。尽管一些厨房的门可能坏了，操作台表面也一定程度的损坏，但其骨架状况仍十分良好。如果一些部件是可以挽救的，你可以使用它们并增加一些新的部件来得到你想要的布局，然后再更换新的门，把手及操作台。优质的操作台一眼就会被看到，同样的，门和把手这些部分也最容易被注意。

至于布局设计，可以多咨询几家厨房供应商，许多供应商提供免费厨房设计，不妨充分利用起来。确保为洗碗机，烘干机和冰箱这些家用电器留出位置。对于小型房产，一个新的厨房的花费仅为1500英镑-2000英镑。然而，对于一些价值更高房产，值得为其投资高品质配件，比如定制功能，优质抽屉滑道等等。

确保厨房有足够的采光。为厨房更换一个全新的卤素灯泡，使厨房的照明光线更充足。橱柜底部的照明灯既容易安装，价格也不贵。

确保有抽油烟机来除去油烟。一个简约风格的炊具也是一项特色，可以吸引众多买家。另外，地板看上去要保持卫生且易于清洁。

 10 

改造现有的浴室

浴室看上去要干爽和干净，所以请确保浴室有充足的照明，并把墙粉刷成中性的浅色，白色最理想。如果浴室没有充足的光线，可换掉普通的吊灯。

浴室是增添一丝奢华装饰的理想地点，这种让人赞叹的因素也可为房产带来增值。确保至少有一间卫生间中带有淋浴，这对于大多数买家来说是个基本需求。

如果现有的卫生洁具有缺损，严重污迹，或者不是流行的颜色，比如粉色，鳄梨色，桃色或者巧克力棕色等，请替换掉它。一套基本的白色浴室套件一般的价格在300英镑以下。

浴室的地板需要干净卫生，地毯并不适合浴室。乙烯基地面或者瓷砖的成本约3英镑/平米。考虑使用白色陶瓷油漆覆盖掉不再流行的瓷砖。如果需要更换瓷砖，可以在旧瓷砖上直接铺砌新瓷砖，因为拆除就瓷砖是一个很困难又很浪费时间的工作。

确定浴室要有排气扇通风。增加一面或两面镜子会让空间看上去更大更明亮，此外，还可考虑增加一个可加热的毛巾架。如果需要重铺设地砖，可以考虑安装地暖，但需要注意地暖设备将使地板厚度增加3-4mm。

 11 

增加一个玻璃阳光房

一个阳光房为房屋带来的价值要远大于它的花费，但应保证它经过良好的设计与施工，并完美地融入房屋结构当中。相反的，一个设计简陋的阳光房会影响房屋的价值。

一个普通阳光房的成本约为3000英镑-5000英镑。大多数情况下，建造阳光房并不需要规划许可，但需符合房屋的建筑规范。对于价值较高的年代房产，未必值得投资一个基本阳光房，是否值得主要取决于成本与价值比；即使成本可能超过1万英镑，但定制化的阳光房可能更为适合。

不管您的房产属于哪种级别，重要的是严格坚持好的设计。阳光房也要考虑朝向，让玻璃部分朝南可以获得更多的热量，减少热量损失，尽量不要建造一个朝北方的阳光房。

地板和玻璃应选用节能材料，且房间必须有供暖以便一年四季都可以使用。同样重要的是，保证阳光房通风良好，防止温度过热或冷凝。

额外楼面区域需为房产现有的布局增加功能性。无论扩大现有房间/生活区域，还是作为独立的房间，最重要的是让阳光房感觉是整套房产的一部分，而不是后来添加上去。

 12 

美化花园

一个优美整洁，设计合理的花园可以为房屋增加很大一部分价值，从而使房子更好卖。隐私是至关重要的，为花园提升隐秘的感觉将会带来增值。

明确划分每个区域的功能，比如座位区、吃饭或烧烤区、储藏室、草坪、工作区。一个设计精良的露天平台可以提升买家对可利用生活空间大小的看法，这同样也会增加房屋价值。

就算你不想花精力美化花园，至少满足以下这些基本条件：打扫，清理垃圾和死去的植物；除草；修复并给草坪施肥；给树木和灌木修枝；用植物增加色彩和趣味。

 13 

增加外观的吸引力

大部分买家是否喜欢一套房产很快就能做出决定。外表破旧、毫无吸引力的房产留下的第一印象很难改变。因此花园的形象就显得十分重要。同时，业主可以通过改善房屋的外观为房产增加可观的价值。比如：

-重新砌砖

-重新粉刷门和窗台

-更换老旧的车库门

-更换或修复窗户

-重新粉刷房屋外墙

-修复裂开或脱落表面，比如墙面底灰或木质表面

-去除石材幕墙

-增加一个走廊

-种植些藤蔓植物/棚架

-更换/添加一个房屋标志或门牌号

-甚至给房屋重新命名

进行一次大规模的装修可以彻底改变一处房屋的外貌，让一处50年代或60年代普通老房子焕发时间沉淀的底蕴，或者把一个老旧平房改造成具有当代气息的房子。这可能会涉及改变屋顶，墙面，窗户，烟囱和门廊。同时，对现有的空间的改造或扩建（车库或者屋）也能增加房产的吸引力。

大规模的外部翻修可能需要进行设计，可能还需获得规划许可，因此业主需要聘请建筑师或设计师。

 14 

购买更大的土地，延长租期和申请计划

一旦房产的租期少于60年，它的价值也会开始减少。如果租期不满30年，房产甚至很难被抵押出去。如果房东已经不在世了，你或许可以买下它的永久产权，或者一定比例的永久产权，然后授予自己一个新的租约，市房产的价值恢复至永久产权水平。拥有永久产权也可以让你掌控地租，服务费，维修和公共区域管理。

购买相邻的土地也能为房产带来巨大的增值，尤其是：

• 增强生活设施，比如为新增花园或停车场提供了空间

• 为进一步扩建房产创造潜力

• 为房产增加的乡村别墅属性

无论是房屋扩展，还是在花园中的新建小屋，都要获得规划许可，即便尚未施工，一样可以提升房产价值。

 15 

重塑或增强房屋个性

不恰当的改扩建会降低房屋价值。因此，应尽量避免一些会造成房屋贬值的事情发生。比如：

• 松木护墙板

• 内部的石材护墙板

• 带纹理的天花板或墙面

• 塑料材质或不合适的房梁

• 铺设简陋的强化木地板

• 不匹配的时代细节，如壁炉

• 平面门

• 缺乏保养的窗户

• 不合适的门廊

• 阳光房的平面聚碳酸酯屋顶

恢复或替换以下方面会为房产增值：

• 原有的或老式壁炉

• 装饰造型

• 镶板门

• 抛光的地板

• 风格恰当的窗户

• 楼梯栏杆和扶手

• 无接口的镶板门

• 隐藏式木梁

关键在于把握建筑本身的特点，结合房屋实际情况，用心去改造它，同时避免过分华丽的装饰。

 16 

让你的房产脱颖而出

想要让自己的房子从众多同类房产中脱颖而出？不仅要保证房产的结构健全且出处在良好的维护状态，房产的外观也很重要。即便只是通过简单的“化妆”手段修饰一下外表，也会有更多的人乐意购买，同时，卖价也会相应地提高。换句话来说，仅仅通过打扫整理，或补充一点缺失的油漆，都能让房价增长5％—10%。

估价师可能很难明确的指出由改善外观带来的房价增值，但是在市场上，有着吸引人眼球的装修及风格的房产通常会获得额外的加分。

尝试以下想法美化房产：

• 增加木地板

• 使用中性色调重新粉刷

• 重新使用壁炉

• 更换新灯泡

• 干净的窗户

• 美化厨房和浴室

• 打磨地板

• 创造存储空间

• 拆除木制品

• 有造型的家具，照明，配件和鲜花

 17 

增加更多的存储空间

储存空间也是一个非常能吸引买家的卖点。如果储存空间不足，很可能会影响买家的购买决定并压低房产的价值。充分利用每一个你能发现的零碎空间，开发房产的储存潜力。

以下方面可能为您带来灵感：

• 隐藏在走廊的角落

• 房屋死角，例如烟囱旁边或走廊尽头

• 屋檐下的空间

• 楼梯下的空间

• 地下室或可进行改造的阁楼

• 浴缸下方或水槽旁边

• 水槽上方

• 在未使用的墙面上可安装壁挂式橱柜

有时，绘制一份房产户型图可以帮您发现一些看起来有些奇怪，却可以开发利用价值的空间。

 18 

增加浴室或淋浴房

增加浴室通常也是一项很好的投资，尤其是创建一个带卫生间的主卧。增加额外的浴室可以通过改变现有的空间结构或进行扩展予以实现。理想的情况是，每一个有卧室的楼层都应该有卫生间设施，因此，如果您打算进行阁楼改造，如果无法设置一个完整的浴室，至少应尽量增加一间厕所。

对房产进行改扩建时，至少应保证浴室与卧室是1：3的比例。对于一些高端房产，为每间卧室都配备卫生间是很值得的。如果空间不足，难以容纳一间完整的浴室，还可以考虑增加一间淋浴房，它的面积大约只需要1m*2.5m。

对于一个传统两层楼的维多利亚式或爱德华式连栋别墅，将楼下的浴室移至楼上可为房产增值，但可能因此损失一间卧室。

 19 

改善或增加现有卧室

在房产中增添几间卧室也是增值的好方法，因此增加卧室也将提高房屋售价。但需要注意的是，每条街道的房屋价值都是有上限的，因此，针对某些情况，再进行额外的改造投资也不会带来任何回报。

额外的卧室可以通过移动墙壁重新划分已有空间、改造屋顶空间，或者扩建来实现。重新规划已有空间是花费最少的方案，但这种选择可能仅限于那种拥有大量卧室的老房子。

如果阁楼条件允许将其改造为房间，与进行房屋内扩建相比，它更加经济实惠。但是阁楼改造需要为楼梯留出空间。扩建需要非常仔细的设计以确保新的空间与旧空间成为一个整体，并确保进入扩展房屋的通道不会造成大量无效空间，比如走廊等。平衡浴室与卧室间的数量，最少保证1：3的比例。

 20 

临街停车位

临街停车位可为房价带来巨大改变，尤其是在停车位有限的市区，即便是牺牲了房产前面花园才挤出一到两个临街车位，也会使房产明显增值。对很多购房者来说，一个设计合理，维护成本低的车位远比他们几乎不会使用的花园更具吸引力。

如果一条道路未被分类，比如它既不是A级路也不是B级路，那么在您的土地上新增车位是不需要规划许可的。当然，在路旁的施工必须遵守当地政府的公路规范并满足具体的车位要求。另外，你还需确认是否有权穿越任何不属于你的土地，比如草坪边缘。你可以通过HM Land Registry查询所有权。

英国房产投资实战收藏贴：

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